Właścicielowi nieruchomości, przez którą przebiega gazociąg, przysługuje odszkodowanie za gazociąg na działce obejmujące zarówno wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu, jak i rekompensatę za ograniczenia w korzystaniu z gruntu. Odszkodowanie uwzględnia m.in. zajęcie pasa eksploatacyjnego, strefę kontrolowaną oraz spadek wartości nieruchomości. Znaczenie ma także to, czy operator posiada tytuł prawny do korzystania z działki. W wielu przypadkach właściciel może dochodzić należnych kwot zarówno polubownie, jak i na drodze sądowej.
Gazociąg na działce – czym jest konieczność służebność przesyłu?
Gazociąg stanowi urządzenie przesyłowe obejmujące podziemne rury przesyłowe, punkty redukcyjne, zasuwy, przyłącza, a także punkty kontrolne i skrzynki zlokalizowane na powierzchni nieruchomości. Każdy z wymienionych elementów ingeruje w prawo własności nieruchomości, co czyni niezbędnym ustanowienie odpowiedniego tytułu prawnego, najczęściej w postaci służebności przesyłu, zgodnie z art. 305¹–305⁴ Kodeksu cywilnego.
Gazociąg może zostać poprowadzony przez nieruchomość prywatną wyłącznie w przypadku, gdy operator zawarł z właścicielem umowę, uzyskał decyzję administracyjną o pozwoleniu na budowę i lokalizacji inwestycji, ustanowił służebność przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem lub przejął infrastrukturę istniejącą legalnie wcześniej. W braku takiego tytułu prawnego prowadzenie gazociągu przez nieruchomość prywatną jest nielegalne, co uprawnia właściciela do dochodzenia stosownych roszczeń.
Komu należy się odszkodowanie za gazociąg na nieruchomości?
Wynagrodzenie należy się właścicielowi nieruchomości w sytuacjach, gdy gazociąg:
- ogranicza możliwość zabudowy nieruchomości,
- ogranicza możliwość wykonywania prac ziemnych,
- zajmuje część działki w formie pasa eksploatacyjnego,
- stanowi uciążliwość przy pracach ogrodowych lub inwestycyjnych,
- wpływa na wartość rynkową nieruchomości,
- operator korzysta z gruntu bez zawarcia stosownej umowy lub ustanowienia służebności.
Wynagrodzenie obejmuje wartość zajętej części działki, utrudnienia eksploatacyjne, strefę ochronną gazociągu oraz spadek wartości nieruchomości jako całości.
Jak dochodzić odszkodowania za gazociąg na działce?
Pierwszym krokiem w celu dochodzenia odszkodowania za gazociąg jest weryfikacja zapisów w księdze wieczystej nieruchomości w celu ustalenia, czy nie ciążą na niej zobowiązania wobec osób trzecich. W przypadku, gdy nieruchomość jest wolna od wszelkich potencjalnych roszczeń, prawdopodobieństwo uzyskania odszkodowania jest znaczne. Orzecznictwo sądów wielokrotnie podkreśla, że oddziaływanie gazociągu na nieruchomość wykracza poza wąski pas gruntu, w którym przebiega rura, obejmując również teren, na którym nie można swobodnie sadzić drzew, wznosić budynków ani prowadzić prac ziemnych o charakterze ciężkim. Te ograniczenia powinny zostać uwzględnione przy ustalaniu wysokości należnego wynagrodzenia.
Właściciel nieruchomości ma prawo żądać naprawienia lub zrekompensowania szkód powstałych w związku z robotami budowlanymi przy budowie gazociągu. W przypadku zniszczenia upraw, ograniczenia możliwości korzystania z działki lub uszkodzenia elementów zagospodarowania terenu powstaje roszczenie o odszkodowanie za gazociąg. Inwestor lub wykonawca jest zobowiązany nie tylko do usunięcia szkód, ale również do przywrócenia porządku na nieruchomości, w tym do usunięcia odpadów, odtworzenia dróg dojazdowych oraz przywrócenia pełnej funkcjonalności terenu. Jeżeli prace były prowadzone z naruszeniem umowy, przepisów technicznych lub zasad współżycia społecznego, właściciel nieruchomości może dochodzić dalszych roszczeń na drodze sądowej.
Czym jest strefa kontrolowana gazociągu?
Strefa kontrolowana gazociągu stanowi obszar po obu stronach osi rurociągu, na którym obowiązują szczególne ograniczenia w zakresie zabudowy i użytkowania gruntu. W określonej odległości od gazociągu właściciel nieruchomości nie może wznosić budynków, wykonywać głębokich prac ziemnych ani sadzić drzew, których system korzeniowy mógłby zagrażać integralności infrastruktury.
Planowanie jakichkolwiek prac w obrębie strefy kontrolowanej, takich jak budowa ogrodzeń, altan czy instalacji przydomowych, wymaga uprzedniej konsultacji z operatorem gazociągu. Naruszenie obowiązujących zasad bezpieczeństwa może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą oraz stanowić zagrożenie dla zdrowia i życia.
Ważne! Ograniczenia wynikające ze strefy kontrolowanej mają istotne znaczenie przy ustalaniu odszkodowania za służebność przesyłu, ponieważ zakres tych ograniczeń wprost wpływa na wysokość należnego wynagrodzenia.
Gazociąg na działce, a pomoc profesjonalnej kancelarii prawnej
Kwestie związane z ustanowieniem służebności przesyłu, prowadzeniem gazociągu przez nieruchomość prywatną oraz dochodzeniem odszkodowania za gazociąg i szkody powstałe w trakcie budowy są złożone i wymagają precyzyjnej znajomości przepisów prawa cywilnego oraz energetycznego. Skorzystanie z profesjonalnego wsparcia prawnego pozwala nie tylko zabezpieczyć swoje prawa jako właściciela nieruchomości, ale także skutecznie ustalić wysokość należnego odszkodowania i dochodzić roszczeń w przypadku naruszeń ze strony operatora.
Autor: radca prawny Barbara Urwentowicz-Krogulec, Redakcja: Aleksandra Szlacheta
FAQ – odszkodowanie za gazociąg na działce
Kiedy przysługuje odszkodowanie za gazociąg na działce?
Odszkodowanie za gazociąg na działce przysługuje wtedy, gdy infrastruktura przesyłowa ogranicza korzystanie z nieruchomości, obniża jej wartość lub została posadowiona bez ważnego tytułu prawnego, np. bez ustanowionej służebności przesyłu.
Czy odszkodowanie należy się także za strefę kontrolowaną gazociągu?
Tak, ponieważ strefa kontrolowana wprowadza realne ograniczenia w zabudowie, nasadzeniach i pracach ziemnych, co powinno zostać uwzględnione przy ustalaniu wysokości należnego wynagrodzenia.
Czy można dochodzić odszkodowania, jeśli gazociąg istnieje od wielu lat?
Tak, nawet jeśli gazociąg znajduje się na działce od dawna, właściciel może dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu lub ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednią opłatą.
